전세보증금 1천만원 낮추면 월세 얼마? 2026 전월세 전환율 계산법

전세보증금 1,000만 원을 낮추고 월세로 바꾼다면, 2026년 11월 12일 기준 법정 전월세전환율 상한 연 5.00%를 적용한 월세 증가분은 약 4만 1,667원입니다. 이는 보증금의 일부를 월세로 전환하는 경우에 계산한 상한이지, 집주인이 자동으로 그만큼 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 계약 변경에는 당사자 합의가 필요하며, 기존 임대차의 전환과 처음 체결하는 신규 임대차는 적용 관계를 구별해야 합니다.

결론부터: 보증금 1천만 원 ↔ 월세 약 4만 1,667원

법정 전환율 상한 = 연 10%와 한국은행 기준금리 3.00% + 2.00%p 중 낮은 값 = 연 5.00%

월세 환산 = 10,000,000원 × 0.05 ÷ 12 = 41,666.666…원

실제 계약액은 원 단위로 정하되, 상한을 초과하지 않게 설정해야 합니다(예: 월 41,666원). 계산 사례는 관리비·세금 등을 제외한 순수 월세 증가분입니다.

이 글에서 바로 확인할 질문

• 1,000만~1억 원 감액하면 월세 얼마?
• 2026년 법정 전환율 5%가 맞을까?
• 전환율 5%와 월세 인상 5%는 다른가?
• 보증금 낮추면 실제로 유리할까?
• 계약서에서 무엇을 확인해야 할까?

전세보증금 1천만원 낮추면 월세는 정확히 얼마일까?

계산할 때는 기존 전세보증금 전체가 아니라 실제로 줄여 돌려받는 보증금에 전환율을 곱합니다. 예를 들어 전세 2억 원을 보증금 1억 9,000만 원으로 낮추는 경우 계산 대상은 1,000만 원입니다.

전세보증금 월세 전환 계산식

월세 증가분 = (기존 보증금 − 변경 후 보증금) × 적용 전환율 ÷ 12

이미 월세를 내고 있다면 계산 결과를 기존 월세에 더합니다. 아래 계산은 합의한 전환율을 연 4%, 법정 상한을 연 5%로 각각 가정한 비교입니다.

돌려받는 보증금	연 4% 합의 시 월세 증가	연 5% 상한 시 월세 증가
5,000,000원	16,666원	20,833원
10,000,000원	33,333원	41,666원
20,000,000원	66,666원	83,333원
30,000,000원	100,000원	125,000원
50,000,000원	166,666원	208,333원
100,000,000원	333,333원	416,666원

계산표는 소수점 이하를 버린 원 단위 예시입니다. 연 5% 열은 일반 주택임대차에서 보증금을 월세로 전환하는 경우의 법정 상한을 적용한 값입니다. 반올림 표시인 '약 4만 1,667원'과 계약서에 적는 정수 금액은 구분하세요.

예시 ① 전세 2억 원 → 보증금 1억 9,000만 원 + 월세: 법정 전환율 상한 기준 새 월세는 약 4만 1,667원입니다. 예시 ② 보증금 2억 원·기존 월세 30만 원 → 보증금 1억 9,000만 원: 기존 월세에 증가분을 더하면 월 약 34만 1,667원입니다. 실제 계약에서는 월세 액수를 상한 이하로 합의해야 합니다.

2026 전월세 전환율은 몇 퍼센트? 기준금리와 법정 상한 확인

「주택임대차보호법」 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 주택 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율을 사용하도록 규정합니다. 2026년 10월 22일 한국은행은 기준금리를 3.00%로 유지했고, 11월 12일 확인 가능한 최신 기준금리도 3.00%입니다. 따라서 현재 계산 상한은 5.00%입니다.

판단 기준	2026년 11월 12일 현재 값	적용 방식
시행령 고정 비율	연 10%	다른 기준과 비교
한국은행 기준금리 + 가산이율	3.00% + 2.00%p = 5.00%	두 값 가운데 낮은 비율
실제 법정 상한	연 5.00%	보증금 감소분에 적용

여기서 2%는 보증금의 2%를 추가로 월세에 더한다는 뜻이 아닙니다. 한국은행 기준금리에 더하는 2%포인트입니다. 향후 기준금리가 변경되면 그 시점의 법정 전환율도 달라질 수 있으므로 실제 계약 변경 시점에 다시 확인해야 합니다. 이번 글의 수치는 2026년 11월 12일 현재를 기준으로 합니다.

전월세 전환율 5%와 임대료 인상 제한 5%, 같은 규정일까?

다른 규정입니다. 전월세 전환율은 줄어드는 보증금 얼마를 월세로 바꿀지 정하는 기준입니다. 반면 임대료 인상 제한 5%는 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 존속 중인 계약의 증액청구 또는 계약갱신청구권 행사 등에서 적용되는 증액 제한을 가리킵니다. 두 숫자가 우연히 같더라도 계산 대상과 적용 상황이 다릅니다.

구분	법정 전월세 전환율 5%	임대료 증액 제한 5%
무엇을 제한하나?	전환되는 보증금을 월세로 환산한 금액	기존 차임 또는 보증금의 증액청구 범위
관련 근거	주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조	주택임대차보호법 제7조
단순 예시	보증금 1,000만원 전환 → 월 약 41,667원	월세 50만원의 5% → 2만 5,000원
주의	당사자 합의 및 신규 계약과의 구분 필요	지역 조례·갱신 유형 및 합의 조건 확인 필요

예를 들어 기존 월세가 50만 원이라면 ‘5% 인상’은 월 2만 5,000원이라는 뜻입니다. 반면 보증금 1,000만 원을 돌려주는 대가로 월세를 추가하는 ‘전환율 5%’는 약 4만 1,667원이라는 전혀 다른 계산입니다. 보증금 전환과 별도 임대료 인상을 동시에 제안받았다면 각각의 근거와 제한을 나눠 확인해야 합니다.

집주인이 1천만원 돌려주고 월세 5만원·8만원을 요구한다면?

제안받은 월세가 적정한지 살피려면 거꾸로 연간 전환율을 계산하면 됩니다. 보증금 반환액이 1,000만 원이라는 조건에서 추가 월세 5만 원은 연 6%, 추가 월세 8만 원은 연 9.6%에 해당합니다.

제안 월세로 전환율 역산하기

실제 전환율(%) = 추가 월세 × 12 ÷ 줄어드는 보증금 × 100

월 50,000원 → 50,000 × 12 ÷ 10,000,000 × 100 = 6.0%

월 80,000원 → 80,000 × 12 ÷ 10,000,000 × 100 = 9.6%

따라서 기존 계약에서 보증금 1,000만 원을 월세로 전환하는 것만을 놓고 보면 연 5%를 초과하는 제안은 법정 전환율 상한과 맞지 않습니다. 다만 처음부터 새 임차인과 새 조건으로 맺는 신규계약을, 기존 계약의 보증금 일부 전환과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 원래 계약의 존속·갱신인지, 새로운 당사자 사이의 최초 계약인지 먼저 구분하세요.

집주인이 ‘그럼 계약을 안 하겠다’고 할 때도 즉시 합의할 필요는 없습니다. 기존 임대차인지, 계약갱신청구권을 행사한 상황인지에 따라 권리관계가 달라집니다. 갱신 상황에서 전세를 월세로 바꾸려면 임차인의 동의가 필요하다는 정부 해설을 확인하고, 구체적인 분쟁은 전문 상담을 이용하는 편이 안전합니다.

보증금 1천만원을 돌려받고 월세를 내는 게 실제로 유리할까?

전세대출이 있다면 보증금 반환액으로 대출을 상환해 줄어드는 이자와 늘어나는 월세를 비교해야 합니다. 아래는 보증금 감액 1,000만 원, 월세 증가 약 4만 1,667원, 해당 1,000만 원 전부를 대출에서 상환할 수 있다는 가상의 조건입니다.

가정한 대출금리	대출 1천만원 상환 시 월 이자 절감	월세 증가와의 차이
연 3%	25,000원	월 주거비 약 16,667원 증가
연 4%	33,333원	월 주거비 약 8,334원 증가
연 5%	41,667원	대체로 비슷
연 6%	50,000원	월 주거비 약 8,333원 감소

가상 사례는 대출금리에 변동이 없고, 조기상환수수료·대출 한도·월세 세액공제·예금이자·세금·관리비를 고려하지 않은 단순 비교입니다. 실제 월세 전환이 유리한지는 대출 조기상환 가능 여부와 반환받을 보증금의 사용처에 따라 달라집니다. 은행에 전세대출 담보·질권 설정 여부도 함께 확인하세요.

본인 자금으로 보증금을 냈다면 대출이자 대신 돌려받은 돈을 어디에 활용할 수 있는지 따져야 합니다. 가령 보증금을 1,000만 원 낮춰 긴급 생활비에 쓸 수 있게 되는 장점이 있는 반면, 월세는 매달 고정적으로 지출됩니다. 연 5%는 월세 전환 상한 계산에 쓰는 이율이지, 보증금을 반환받았을 때 확정적으로 얻을 수 있는 수익률이 아닙니다.

전세보증금 낮추는 변경계약서에 꼭 적어야 할 5가지

계산상 월세가 맞더라도 집주인이 보증금 차액을 돌려주지 않거나 월세 시작일이 어긋나면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 아래 항목을 단순 말 약속이 아니라 변경계약서에 기록하는 것이 좋습니다.

1. 변경 전·후 보증금: 예시처럼 2억 원에서 1억 9,000만 원으로 바뀌는 금액을 정확히 기재합니다.
2. 반환일·반환계좌: 집주인이 줄어드는 보증금 1,000만 원을 언제, 어느 계좌로 돌려주는지 정합니다.
3. 새 월세·납부일: 월세가 41,666원인지 기존 월세에 합산한 금액인지, 매월 몇 일부터 내는지 적습니다.
4. 적용 시작일: 보증금 차액 반환일과 새 월세 적용일을 원칙적으로 일치시키고, 다르면 정산 방법을 적습니다.
5. 다른 조건 유지 여부: 임대차 기간·관리비·기존 계약의 나머지 조항이 유지되는지 명시합니다.

계약 변경 후 신고도 확인하세요

주택임대차 계약 신고 대상 지역·주택에서 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하면, 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 신고가 원칙입니다. 보증금·월세가 변경되는 갱신계약이라면 신고 대상과 신고 기한을 관할 행정복지센터나 부동산거래관리시스템에서 확인하세요. 금액 변동 없는 갱신·묵시적 갱신은 신고 대상에서 제외된다고 지자체가 안내합니다.

특히 공공임대주택이나 등록민간임대주택은 보증금과 월임대료의 상호전환에 별도의 규정·사업자 조건이 적용될 수 있습니다. 일반 민간 주택임대차의 5.00%를 모든 공공임대 계약에 그대로 대입하지 말고 해당 임대사업자 약정과 안내문을 확인해야 합니다.

전월세 전환율 계산할 때 자주 하는 실수

• 보증금 총액에 곱하기: 보증금 일부만 감액하면 전환되는 차액에만 적용합니다.
• 5%를 월 이율로 오해하기: 법정 상한 5.00%는 연 단위이므로 반드시 12개월로 나눕니다.
• 이율과 증액 제한을 혼동하기: 보증금 환산과 기존 월세 인상은 서로 다른 문제입니다.
• 새 계약과 갱신계약을 동일시하기: 이미 존재하는 임대차의 전환인지 먼저 구분합니다.
• 공공임대를 일반 계산에 넣기: 해당 사업자의 전환 이율·추가 제약을 확인합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인이 보증금을 1천만원 줄이는 대신 월세 10만원을 요구하면요?

월 10만 원은 보증금 1,000만 원에 대해 연 12%에 해당합니다. 기존 보증금 1,000만 원을 월세로 전환하는 상황이라면 현재 법정 상한 5%를 초과합니다. 다만 새 임차인과 처음 체결하는 계약은 기존 계약 전환과 동일하게 판단하지 않도록 계약 관계를 확인하세요.

Q2. 집주인이 월세 전환을 요구하면 무조건 동의해야 하나요?

그렇지 않습니다. 계약갱신청구권을 행사해 기존 조건으로 갱신하는 경우 전세를 월세로 바꾸려면 임차인의 동의가 필요하다는 정부 해설이 있습니다. 다만 갱신·만료·재계약의 구체적인 사실관계에 따라 권리관계는 달라질 수 있습니다.

Q3. 기준금리가 바뀌면 이미 계약한 월세도 자동으로 바뀌나요?

법정 전환율은 전환 시점의 상한을 판단하는 기준입니다. 기준금리 변동만으로 이미 합의한 월세가 자동 조정된다고 보기는 어렵습니다. 기존 계약 조항 및 차임 증감에 관한 별도 규정이 있는지 확인하세요.

Q4. 전세보증금을 낮춰 월세가 생기면 전세대출은 어떻게 되나요?

대출 약정과 보증기관 조건에 따라 변경 사실 통지·대출금 일부 상환 등이 필요할 수 있습니다. 보증금을 돌려받는 방식과 은행에 먼저 상환해야 하는 금액을 확인한 뒤 집주인과 반환일을 확정하세요.

계약 전 최종 체크

보증금 차액 × 현재 법정 전환율 ÷ 12를 먼저 계산하고, 보증금 반환 시점과 월세 시작일이 맞는지, 기존 임대차의 갱신인지, 대출·신고·공공임대 특별조건은 없는지 확인하세요. 조건이 다르면 단순 계산만으로 법률상 결론을 내리지 마세요.

공식 자료·법적 근거

1. 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조의2 — 보증금 월차임 전환 상한
2. 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 연 10%·기준금리 가산 2%p
3. 한국은행, 통화정책방향(2026.10.22) — 기준금리 연 3.00% 동결
4. 한국은행, 기준금리 변동 추이 — 실시간 개정 확인
5. 찾기쉬운 생활법령정보, 차임 또는 보증금 증감청구 — 갱신·전환 동의·증액 제한 구분
6. 한국부동산원·LH, 주택임대차분쟁조정위원회 — 금액·계약 분쟁 조정 및 전월세 계산기
7. 하남시 2026 전입 생활안내 — 임대차신고 대상·기한 및 예외

작성 및 검증 기준: 2026년 11월 12일. 본문에서 계산한 5.00%는 해당 기준일의 일반 주택임대차 법정 전환율 상한이며, 이후 기준금리 변경·법령 변경·임대주택 유형에 따라 달라질 수 있습니다.

이 글은 일반적인 부동산·법률 정보 제공을 목적으로 하며 개인 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 계약 유형이나 권리관계가 복잡하면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 확인하세요.