공시지가와 시가표준액 차이점

부동산과 관련된 세금 및 평가에서 자주 언급되는 용어 중 하나가 공시지가와 시가표준액입니다. 이 두 가지는 모두 부동산 가치를 산정하는 기준으로 사용되지만, 각각의 목적과 산정 방식, 그리고 활용 분야에서 차이가 있습니다.

 

공시지가는 주로 토지의 공정한 가치 평가를 위해 사용되며, 국세 부과 기준으로 활용됩니다. 반면, 시가표준액은 토지와 건물의 가치를 모두 포함하며, 지방세 산출의 핵심 기준으로 작용합니다. 이러한 차이는 부동산 거래, 세금 계산, 재산 평가 시 매우 중요한 역할을 하므로, 정확히 이해하고 활용하는 것이 필요합니다.

 

아래 글에서는 공시지가와 시가표준액의 정의와 용도, 그리고 주요 차이점을 구체적으로 분석하여 독자들이 두 개념을 명확히 구분할 수 있도록 돕고자 합니다.

 

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공시지가와 시가표준액 차이점

 

구분	공시지가	시가표준액
대상	토지만 평가	토지와 건물 모두 평가
주체	국토교통부 장관	지방자치단체
용도	국세 부과 기준 (재산세, 종합부동산세 등)	지방세 부과 기준 (취득세, 등록세 등)
공시 시기	매년 2월	매년 1월 (지방자치단체별 공시)

 

공시지가는 국토교통부가 정하는 토지 가격 기준으로, 국세와 공익사업 보상 등에 활용됩니다. 반면, 시가표준액은 지방자치단체가 정하는 토지와 건물의 가액으로, 지방세 산출의 핵심 기준입니다.

• 공시지가는 토지 가치를 평가하며 국세(재산세, 종부세 등) 기준으로 사용됩니다.
• 시가표준액은 토지와 건물 모두를 평가하며 지방세(취득세, 등록세 등) 부과의 기준이 됩니다.
• 공시지가의 산정 주체는 국토교통부, 시가표준액은 지방자치단체가 담당합니다.

 

공시지가와 시가표준액의 주요 차이점을 요약하면 다음과 같습니다

 

평가대상

• 공시지가는 토지의 가격만을 평가합니다. 건물은 포함되지 않으며, 토지의 공정한 가치를 산정하기 위한 기준으로 사용됩니다.
• 시가표준액은 토지와 건물 모두를 평가합니다. 따라서 건물이 포함된 부동산에 대한 전체 가치를 기준으로 산정됩니다.

산정 주체

• 공시지가는 국토교통부 장관이 매년 발표합니다.
• 시가표준액은 지방자치단체에서 각 지역의 특성과 부동산 유형에 따라 결정합니다.

활용용도

• 공시지가는 국세 부과 기준으로 사용됩니다. 재산세, 종합부동산세, 양도소득세와 같은 국세 산출에 활용됩니다.
• 시가표준액은 지방세 부과 기준으로 사용됩니다. 취득세, 등록세, 재산세 등 지방자치단체에서 부과하는 세금의 산출 근거로 활용됩니다.

공시 시기

• 공시지가는 매년 2월에 발표됩니다.
• 시가표준액은 매년 1월 1일을 기준으로 산정되며, 지방자치단체별로 공시 시점이 다를 수 있습니다.

 

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공시지가

• 정의: 공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 토지의 단위면적당 가격을 의미합니다. 이는 전국의 토지를 대상으로 하며, 토지의 공정한 가치를 평가하기 위해 사용됩니다.
• 용도: 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양한 세금 부과의 기준이 되며, 토지 보상금 산정 시에도 활용됩니다.
• 특징:
  • 토지의 가격만을 평가하며, 건물 가치는 포함하지 않습니다.
  • 매년 1월 1일을 기준으로 산정되며, 2월에 공시됩니다.

 

공시지가는 국토교통부 장관이 매년 발표하는 토지의 단위면적(㎡)당 가격을 의미합니다. 이는 전국의 토지를 대상으로 한 표준지 공시지가와 이를 기반으로 개별 토지의 개별공시지가로 나뉩니다.

 

표준지 공시지가는 약 50만 필지의 토지에 대해 국토교통부가 직접 평가하며, 이를 기준으로 나머지 모든 토지의 개별공시지가를 지방자치단체가 산정합니다.

 

공시지가는 토지의 공정한 가치를 평가하고, 이를 통해 세금 부과, 보상금 산정 등 공적 목적으로 활용됩니다.

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공시지가는 다음과 같은 주요 용도로 사용됩니다:

 

세금 부과 기준

• 재산세: 토지 소유주가 매년 납부해야 하는 지방세.
• 종합부동산세: 공시지가를 기준으로 일정 금액 이상 토지를 보유한 자에게 부과되는 세금.
• 양도소득세: 토지 매각 시 발생하는 이익에 대해 부과.

토지 보상

• 공익사업(도로 건설, 공공시설 설치 등)으로 토지를 수용할 때, 토지 보상금 산정의 기준으로 활용됩니다.
• 개발 부담금, 택지 개발 시 기준 금액 산정, 부동산 공적 평가 등에도 사용됩니다.

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공시지가 특징

토지의 가격만 평가

• 공시지가는 토지의 가치를 기준으로 산정되며, 해당 토지에 건물이 존재하는 경우라도 건물의 가치는 포함되지 않습니다. 따라서 건물 가격은 별도로 산정됩니다.

 

표준지와 개별공시지가

• 표준지 공시지가는 전국의 약 50만 필지에 대해 평가사들이 직접 조사한 결과로 국토교통부가 공시합니다.
• 개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 다른 개별 토지의 가격을 산정한 값입니다.

 

갱신주기

• 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 산정되며, 2월 말에 국토교통부와 지자체 홈페이지를 통해 공시됩니다. 이는 시장 상황과 경제적 변화를 반영하기 위한 조치입니다.

 

시장가의 반영률

• 공시지가는 실제 시장가격의 일정 비율로 산정됩니다. 2022년 기준 공시지가의 현실화율은 약 71.5%로, 정부는 점진적으로 90%까지 높이는 것을 목표로 하고 있습니다.

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공시지가 확인방법

공시지가는 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 웹사이트에서 개별 필지에 대한 정보를 조회할 수 있습니다.

 

1. 토지 시가표준액 별도 조회 필요
   • 상가의 경우에는 건축물 시가표준액과 더불어 토지의 시가표준액도 확인해야 합니다.
     

     

     토지 시가표준액 조회방법

     
     
     
   • 토지 시가표준액은 부동산공시가격 알리미의 '토지 개별공시지가 조회' 메뉴에서 별도로 조회할 수 있습니다. 
     

     

     토지 개별공시지가 조회방법

     
     

     

     토지 개별공시지가 조회결과

 

위에서 말씀드린 2가지 절차를 통해 건축물 시가표준액과 토지 시가표준액을 각각 확인할 수 있으며, 이 두 가지 금액을 합산하여 전체 상가의 시가표준액을 계산할 수 있습니다.

 

공시지가는 부동산 세금 계산이나 토지 가치를 평가하는 데 있어 중요한 기준이므로, 이를 이해하고 활용하는 것은 매우 중요합니다.

 

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시가표준액

• 정의: 시가표준액은 지방세 부과의 기준이 되는 부동산의 가액을 의미합니다. 이는 토지와 건물 모두를 포함하며, 지방자치단체에서 결정합니다.
• 용도: 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세 부과의 기준으로 사용됩니다.
• 특징:
  • 토지와 건물의 가치를 모두 평가합니다.
  • 지방자치단체에서 매년 결정하며, 해당 부동산의 위치와 특성에 따라 다르게 산정됩니다.

 

시가표준액은 지방세를 부과하는 기준이 되는 부동산 가액입니다. 이는 부동산의 토지와 건물 모두를 포함하며, 해당 지역의 지방자치단체에서 부동산의 위치, 유형, 사용 목적 등을 고려해 산정합니다.

 

즉, 시가표준액은 부동산의 공정한 과세를 목적으로, 거래 가격이 아닌 일정한 기준에 따라 산정된 공적 가치입니다. 이는 취득세, 등록세, 재산세 등의 지방세를 산출하는 기본 단위로 활용됩니다.

 

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시가표준액 활용용도

취득세 및 등록세 산정

• 부동산을 매입하거나 소유권 이전 시 부과되는 취득세와 등록세는 시가표준액을 기준으로 계산됩니다.
• 예를 들어, 실거래가가 아닌 시가표준액에 정해진 세율을 곱해 세금을 부과합니다.

재산세 부과 기준

• 재산세는 부동산을 소유한 상태에서 매년 납부하는 지방세로, 시가표준액을 기준으로 과세됩니다.

기타 지방세 산정

• 자동차세, 종합토지세, 농지세 등 특정 세금 항목에도 일부 활용됩니다.

부동산 담보 대출 참고 자료

• 금융기관이 부동산 담보 대출을 심사할 때 시가표준액을 참고하는 경우도 있습니다.

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시가표준액 특징

토지와 건물 모두 평가
시가표준액은 토지와 건물의 가치를 모두 반영합니다. 이는 단순히 토지의 평가가치를 나타내는 공시지가와는 차이가 있으며, 주택, 상업용 건물, 공장 등 부동산 유형에 따라 별도의 평가 방식이 적용됩니다.

지역별 차등화

• 지방자치단체가 산정 주체로, 지역별로 부동산 시장 상황 및 특성에 따라 다르게 설정됩니다.
• 예를 들어, 수도권과 지방의 동일 유형 부동산이라도 시가표준액이 크게 다를 수 있습니다.
  
  

갱신주기

• 시가표준액은 매년 지방자치단체가 갱신하며, 지방세법에 따라 과세 기준일(1월 1일 기준)로 새로 결정됩니다.
  따라서 부동산 시장 상황의 변화를 반영해 매년 업데이트됩니다.

시장가격과의 차이

• 시가표준액은 실거래가(시장가)보다 낮게 책정되는 경우가 일반적입니다.
• 현실화율은 지역 및 부동산 유형에 따라 다르며, 시가표준액의 현실화율은 약 70~80%로 설정됩니다.

 

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